从理论上说，根据房产的市场价值征收物业税最符合公平和效率原则。如果我国根据房产的市场价值征收物业税，将不得不面对一系列非常复杂的评估问题：究竟是在税务系统内部设立专门的评估机构，还是依托现有的社会中介评估机构来实施评估？如果设立专门的评估机构是否会产生过高的征税成本？如何防止税务评估人员利用权力产生的腐败、寻租和不公现象？倘若税务部门为了超额完成自身任务，会不会借评估之机增加纳税人的负担？如果依托现有的社会中介评估机构能否做到评估结果客观公正可靠？如果纳税人对评估结果不认可，应采取何种救济机制使纳税人的利益诉求得到满足？评估应采用何种技术方法？评估过程中的房产市场价值变化如何应对？显然，对以上问题如找不到很好的解决方法，物业税就不应轻易推出。 

有专家提出为破解开征物业税所面临的评估难题，应采取“自我估价”的方法。这一方法的具体设想如下：税务部门不必设立专门的房产评估机构，而由房产所有人（纳税人）定期（按月）自行向税务机关申报房产的市场价值，税务机关据此申报价格征税。同时，税务机关将居民申报的房产价格以及相关信息（包括房产的建筑年份、地段、面积、户型、楼层、朝向等）通过互联网等信息平台公示，如果房产所有人低报房产的市场价值，那么应接受相应的市场购买出价。当然，为保证居民的生活安定和社会和谐，避免因此方法可能导致的频繁购房和搬迁的费用，应考虑增加一定的附加费用比例，比如以自我申报价格的2倍作为必须接受的市场购买出价。 

然而，笔者认为所谓“自我估价”方法必然面临法律障碍。因为该方法的约束性，或者说该方法可行性的基础关键在于房产所有人低报房产市场价值的后果——必须接受相应的市场购买出价。如果没有该约束机制的设置，那么“自我估价”方法必然会流于形式，不可能起到比较准确地确定物业税税基的作用。 

然而，无论是要求房产所有人必须接受与其申报价值相应的市场购买出价，还是“以自我申报价格的2倍作为必须接受的市场购买出价”，都是侵犯房产所有人所有权的违法行为。 

所有权一词起源于罗马法，它是指所有人在事实与法律的可能范围内，可以对所有物行使的最完全、最绝对的权利。就积极方面来说，所有人不仅有在所有权上为各种行为的自由，而且还有不为各种行为的自由。就消极意义来讲，所有权人有权禁止任何人对所有物为任何行为的权利。《中华人民共和国物权法》第39条以立法的形式明确了所有权的权能——所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。简言之，所有权人对其所有的房产享有自主决定买卖的权利，除非是国家为公共利益而为的征收、征用。因此，如果因房产所有权人低报房产市场价值而强制其接受相应的市场购买出价或者是2倍的市场购买出价，则显然是以强制交易的形式侵犯了所有权人因对该房产享有所有权而享有的处分权能。 

“公民的合法的私有财产不受侵犯”已经于2004年载入我国宪法，对公民合法所有权的保护已经纳入我国的基本法保障体系。因此，虽然“自我估价”法可以“降低征税成本，符合效率原则；可以抑制逃税行为，符合收入原则；可以杜绝腐败现象、符合公平原则”，但是其约束机制——强制买卖的制度设计已经违背了现行法律的规定，违背了我国宪法对公民基本权利的保护。可见，以背离现行法律的代价换取征税的简单易行与“依法治国”的理念和实践是不相容的，这一方法在我国不具有现实的可行性。